Wetterau

Streit um Besichtigungsrecht: Kein Zutritt für Vermieter?

Eigentümer einer Mietwohnung dürfen bei Bedarf nach dem Rechten sehen – ist doch klar, oder? Nicht zuletzt um diese Frage dreht sich ein Streit zwischen Vermieter und Mieter in Bad Nauheim.
01. Februar 2019, 10:05 Uhr
Bernd Klühs
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Schimmelbefall ist ein Klassiker bei Streitereien zwischen Vermieter und Mieter. Gegenseitige Schuldzuweisungen sind meist die Folge, diskutiert werden Fragen der Kostenübernahme und Mietminderung. (Symbolfoto: dpa)

Mit den jungen Leuten, an die er seine Wohnung in der Frankfurter Straße vor knapp fünf Jahren vermietet hat, war Karl Große (Name geändert) zunächst glücklich. »Sie waren sehr höflich. Jedes Jahr habe ich kurz vor Weihnachten vorbeigeschaut, ein Geschenk mitgebracht«, erzählt der Vermieter. Die Probleme begannen Ende 2017.

Es wurde zu wenig geheizt und so gut wie nie gelüftet. Zudem wurde dort Wäsche getrocknet

Karl Große (Name geändert), Vermieter

»Damals habe ich schlimmen Schimmelbefall bemerkt.« Der Schaden kam zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt, Frührentner Große wollte die Wohnung verkaufen. Während der Urlaubsreise der Mieter hätte er Interessenten die Räumlichkeiten gezeigt. Seiner Bitte, Schimmel und Rost zu entfernen, der sich an Türscharnieren und Wänden breit gemacht hatte, kamen die Mieter aber nicht nach.

»Deshalb war kein Käufer zu finden«, sagt der Wohnungseigentümer. Schriftlich wies er die jungen Leute auf den richtigen Umgang mit dem Wohnraum hin. »Es war viel zu kalt, 14 oder 15 Grad. Es wurde zu wenig geheizt und so gut wie nie gelüftet. Zudem wurde dort Wäsche getrocknet. Kondenswasser lief die Fensterscheiben runter.«

 

»Drohbrief« vom Mieterbund

Er befreite Wände, Türen und Fensterrahmen selbst von Schimmel und Rost. Im Frühjahr fragte Große erstmals wegen eines Besichtigungstermins an, wollte sich vergewissern, dass der Schimmel verschwunden ist. Keine Reaktion. »Ich habe E-Mails geschrieben, mehrfach angerufen und auf die Mailbox gesprochen, ein Einschreiben geschickt – alles umsonst«, klagt der Vermieter. Nach zehn Monaten ohne Kontakt war Großes Geduld am Ende. Er schickte eine Abmahnung. Als die Mieter auch darauf nicht antworteten, folgte am 11. November die außerordentliche Kündigung.

Jetzt wandten sich die jungen Leute an den Mieterbund Friedberg und Wetteraukreis, der Große drei Tage später anschrieb. »Ich hoffte, der Mieterbund würde vermitteln«, sagt Große. Als er die Zeilen gelesen hatte, sprach er von einem »Drohbrief«. Der Mieterbund erklärte die Kündigung für unwirksam und forderte den Eigentümer auf, »bauseits bedingte Mängel« innerhalb von drei Wochen beseitigen zu lassen. Ansonsten werde eine Mietminderung vorgenommen.

»Aktuell wird der Mietzins unter Vorbehalt gezahlt«, ließ der Mieterbund wissen. In dem Brief wurden die Schäden nicht näher erläutert. Der eigentliche Streitpunkt – die Besichtigungserlaubnis – wurde gar nicht erwähnt. Darauf wies Große in zwei Antwortschreiben hin. Eine Stellungnahme des Mieterbundes hat er nicht erhalten.

 

Mieter kündigen plötzlich selbst

Seiner Ansicht nach ist das Verhalten des Mieterbundes absurd. Im Namen ihrer Mandanten mahne die Organisation die schnelle Beseitigung von Mängeln an, gewähre ihm aber keinen Zutritt. »Wie soll ich Schäden erkennen oder beheben, wenn ich die Wohnung nicht betreten darf?«, fragt der Eigentümer. Um einen langen und teuren Rechtsstreit scheint er aber doch rumzukommen.

Kurz vor Erscheinen dieses Artikels ging ein Schreiben des Mieterbundes ein: Die Mieter haben jetzt von sich aus gekündigt. Gleichwohl bleibt die Frage des Betretungsrechts, denn Große muss eventuelle Schäden vor dem Auszug der Mieter Ende März begutachten und die Wohnung mit Nachmietern besichtigen. Rechtsanwalt Michael Klaus, Vorsitzender des Mieterbundes, möchte zu dem Fall auf Anfrage nichts sagen. Er vertrete die Mieterinteressen, eine Stellungnahme sei ihm nicht gestattet.

 

Experte: Vermieter darf rein

Marc R. Philipp ist ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt, seit 20 Jahren gehört er dem Vorstand von Haus & Grund Bad Nauheim an. Ob die Kündigung Großes rechtswirksam war, kann er ohne Detailkenntnisse nicht beurteilen. Aufgrund des Mieterbund-Briefs sei aber eines klar: Da von Bausubstanz-Mängeln die Rede sei, dürfe der Vermieter die Wohnung besichtigen.

Das sei einer der von Gerichten eindeutig definierten Gründe. Zudem hätten die Mieter offenbar ihre Pflicht verletzt, den Vermieter unverzüglich über Schäden zu informieren. Ohne vorherige Besichtigung sei es auch nicht gestattet, die Miete zu reduzieren.

 

Info

Wohnungsbesichtigung: Die Regeln

Schon das Grundgesetz betont die Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung. Das Hausrecht kann ein Mieter prinzipiell auch gegenüber dem Vermieter ausüben, der Eigentümer der Wohnung ist. Gerichte haben im Lauf der Jahre vier wesentliche Anlässe benannt, die ein Besichtigungsrecht begründen. Wenn ein Mangel besteht, der beseitigt werden soll, muss Vermietern und Handwerkern Zutritt gewährt werden. Das gilt auch, wenn der begründete Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung besteht. Der auf Mietrecht spezialisierte Bad Nauheimer Anwalt Marc R. Philipp nennt ein Beispiel: »Im Vertrag sind Haustiere verboten, der Mieter hält aber drei Hunde.« Grund Nummer drei sind Modernisierungs- oder Umbaupläne für die Wohnung. Dem Vermieter muss auch dann die Besichtigung erlaubt werden, wenn er einen Nachmieter sucht oder die Wohnung verkaufen möchte. Keine eindeutige Rechtsprechung gibt es dagegen zu Regelungen in Mietverträgen, wonach Vermietern in regelmäßigen Abständen – etwa alle zwei Jahre – ohne besonderen Anlass Zutritt gewährt werden muss. Philipp: »Das ist umstritten, als Eigentümer würde ich mich darauf nicht verlassen.« Der Vermieter muss sich schriftlich anmelden und mehrere Termine vorschlagen. Nur wenn Gefahr in Verzug ist, etwa wenn es brennt, darf die Wohnung ohne Genehmigung betreten werden. (bk)

Artikel: https://www.giessener-allgemeine.de/regional/wetteraukreis/friedbergbadnauheim/Wetterau-Streit-um-Besichtigungsrecht-Kein-Zutritt-fuer-Vermieter;art472,546309

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