03. März 2017, 14:00 Uhr

Wohnungsmarkt

Mieten steigen – aber wie stark?

Gießen ist ein teures Pflaster. Aber wie teuer? Der Mieterverein und der Gutachterausschuss für Immobilienwerte kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen.
03. März 2017, 14:00 Uhr
Bei vielen Angeboten aus Online-Portalen handelt es sich um Neubauten. Zum Beispiel im Aulweg. (Foto: Schepp)

Eine junge Frau aus Dresden will nach Gießen ziehen. Beim Blick auf die Wohnungsangebote fällt ihr jedoch die Kinnlade herunter: Knapp 1000 Euro für eine mittelgroße Dreizimmerwohnung? Dafür hätte sie in ihrer alten Heimat deutlich exklusiver wohnen können. Zugegeben: Dass auf dem Wohnungsmarkt ein Ost-West-Gefälle herrscht, ist kein Geheimnis. Und dass die Mieten in Gießen seit Jahren steigen, ebenfalls nicht. Schließlich melden die Hochschulen Semester für Semester neue Immatrikulations-Rekorde, nicht nur deswegen ist die Einwohnerzahl in den vergangenen zehn Jahren um 10 000 Menschen gestiegen. Klar: Wenn die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt größer ist als das Angebot, steigen die Preise. Aber wie hoch sind sie aktuell? Der Gießener Allgemeinen Zeitung liegen diesbezüglich zwei unterschiedliche Meldungen vor. Eine vom Gießener Mieterverein, die andere vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Stadt.


Preise steigen im Vergleich stärker an

Laut Mietervereins-Vorsitzendem Stefan Kaisers sind die Mietpreise in Gießen in den letzter Jahren stärker gestiegen als in den meisten anderen hessischen Städten. Ziehe man die einschlägigen Internet-Portale und Wohnungsannoncen aus den Gießener Zeitungen heran, zeige sich, dass der Mietanstieg bei den Kleinwohnungen bis 30 Quadratmeter am stärksten sei: Von 9,72 Euro im Jahr 2013 sei der Quadratmeterpreis auf 11,12 Euro gestiegen, teilweise sogar auf 15 Euro. Bei Wohnungen bis 60 Quadratmeter habe sich die Miete um 80 Cent auf 8,81 Euro erhöht. Bei Wohnungen mit mehr als 100 Quadratmetern sei der Quadratmeterpreis um 1,96 auf 9,04 Euro gestiegen. Bei allen Zahlen handele es sich um die Netto-Kaltmiete.

»Trotz reger Neubautätigkeit in Gießen steigen die Wohnungsmieten weiter deutlich an«, sagt Kaisers. Das gelte sowohl für Bestands- als auch für Neuvermietungen. Neben privaten Vermietern und großen Wohnungsunternehmen drehe auch die städtische Wohnbau fleißig an der Mietpreisschraube, moniert der Vorsitzende des Mietervereins.

Wohnbau-Chef Reinhard Thies sieht das ein wenig differenzierter. »Natürlich gibt es bei uns regelmäßige Mietanpassungen. Allerdings immer mit Augenmaß.« Neben Vergleichsmieterhöhungen im gesetzlich zulässigen Rahmen führt Thies auch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen als Grund für Mietpreiserhöhungen an. Was das konkret heißt, zeigt ein Blick auf den Geschäftsbericht der Wohnbau aus dem Jahre 2015. Demnach lag die durchschnittliche Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen über preisfreien, also nicht geförderten Wohnraum von 395 neu vermieteten Wohnungen 2015 bei 5,94 Euro (2014: 5,80 Euro). Bei den preisgebundenen und somit geförderten Wohnungen (140 neuvermietete Wohnungen) lag dieser Wert bei 5,17 Euro und somit 9 Cent höher als im Vorjahr. In den Vorjahren sind die Mieten ebenfalls kontinuierlich gestiegen. Kaisers hat also recht, wenn er von einem Anstieg der Wohnbau-Mieten spricht, allerdings liegen sie weit unter den vom Mieterverein-Vorsitzenden präsentierten Durchschnittswerten.
 

Wohnraumversorgungskonzept
Im November 2016 hat die Stadtverordnetenversammlung ein Wohnraumversorgungskonzept verabschiedet. Es soll bei zukünftigen wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Aufgaben unterstützen. Das Konzept beinhaltet viele Daten rund um den Wohnungsmarkt. Es ist einsehbar unter www.giessen.de.

Doch wie belastbar sind diese Zahlen überhaupt? Horst-Friedhelm Skib, der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Immobilienwerte, sieht in der Auswertung von Zeitungsannoncen und Internet-Portalen keine geeignete Grundlage zur Ermittlung von durchschnittlichen Mietpreisen. »Zum einen werden bei Auswertungen von Immowelt und Co. häufig Erst- und Wiedervermietungen vermischt. Zum anderen berücksichtigen sie nur einen sehr kleinen Ausschnitt des gesamten Wohnungsmarktes.« Konkret heißt das: Wenn Portale wie Immobilienscout, Immonet oder WG-Gesucht Durchschnittszahlen präsentieren, basiert die Auswertung meist nur auf den Angeboten, die in den jeweiligen Portalen gelistet sind. »Viele Wohnungen werden aber weder in Internet-Portalen noch in den Zeitungen angeboten, sondern von Privat an Privat vermittelt. Und die kommen in den Auswertungen gar nicht vor.« Auch die Wohnbau inseriere keine Wohnungen, sondern vermiete nur über Bewerberlisten. Somit würden die günstigen Sozialwohnungen erst gar nicht in die Auswertung der Internet-Portale einfließen, was den Durchschnittswert nach oben drücke. Ein Blick in die einschlägigen Portale gibt Skib übrigens recht: Bei vielen angebotenen Wohnungen handelt es sich um Neuvermietungen, zum Beispiel in größeren Anlagen wie im Aulweg.


Spanne zwischen vier und 12,80 Euro

»Unsere Erkenntnisse stimmen daher nicht mit den anderen überein«, sagt Skib und verweist auf die Auswertung des Gutachterausschusses. Die Werte stammten zum einen aus der Auswertung der Kaufverträge. »Wenn eine Immobilie mit mehreren Wohnungen verkauft wurde, schreiben wir die Käufer mit der Bitte um weitere Informationen an. Dazu gehört auch die Frage nach den Mietverträgen«, sagt Skib. Des Weiteren habe der Gutachterausschuss ein gesetzlich legitimiertes Einsichtsrecht in solche Unterlagen von Eigentümern. »Insgesamt verfügen wir über Informationen aus rund 8000 Mietvereinbarungen.« Allerdings würden diese für die Auswertung nicht eins zu eins übernommen, da das Bild sonst genauso verfälscht sei wie bei der Erhebungen der Online-Portale. Allein die Verträge der Wohnbau würden den Wert unzutreffend nach unten drücken, sagt Skib. Teure Objekte würden aus dem gleichen Grund ebenfalls nicht berücksichtigt.

Und so kommt der Gutachterausschuss zu folgendem Ergebnis: »Bei den erhobenen Mieten ergibt sich eine Spanne zwischen 4 und 12,80 Euro pro Quadratmeter für die Nettokaltmiete.« Dabei sei die Miete beim Erstbezug merklich höher als bei einer schon einmal genutzten Wohnung. Die Mietpreissteigerung von 2015 auf 2016 habe im Durchschnitt bei rund zwei Prozent gelegen. In die Auswertung seien dabei nur Mieten eingeflossen, die auch tatsächlich vertraglich vereinbart worden seien. Forderungen von über 15 oder gar 22 Euro pro Quadratmeter, wie sie es 2015 schon gegeben habe, seien in Gießen offensichtlich nicht durchsetzbar. Skib abschließend: »Aus der Datensammlung des Gutachterausschusses ergibt sich ein Durchschnittswert von 8,50 Euro pro Quadratmeter über alle Objekte.«


Tendenz: Wohnen in Gießen wird teurer

Die Zahlen des Mietervereins und des Gutachterausschusses unterscheiden sich also deutlich, auch, weil andere Zeitperioden zugrunde liegen. Die Tendenz geht aber in die gleiche Richtung: Wohnen in Gießen wird teurer. Und laut Kaisers wird sich die Entwicklung gerade bei kleineren Wohneinheiten noch verschärfen.

»Da die vom Magistrat leider viel zu spät geplanten neuen öffentlich geförderten Wohnungen erst in frühestens zwei bis drei Jahren auf den Markt kommen werden, wird es vor allem für Menschen mit kleinem und auch schon mittlerem Einkommen immer schwieriger, in der Stadt eine Wohnung zu finden. Da ist vorläufig kein Licht am Ende des Tunnels zu erkennen.«

Demnach kann sich die eingangs erwähnte Musterfrau aus Dresden glücklich schätzen, schon jetzt nach Gießen gezogen zu sein. Denn im kommenden Jahr würde sie für ihre Dreizimmerwohnung vermutlich deutlich mehr bezahlen.

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